WONING HUREN ALGEMENE VRAGEN

Een zoekopdracht voor huurwoning wordt vaak aanhuur genoemd. Dit betekent dat u ons inhuurt voor het vinden van een geschikte woning.

Het zoeken naar een huurwoning is een belangrijk maar ook lastig traject om dit alleen uit te voeren. Zeker in deze tijd waarbij huurwoningen enorm schaars zijn geworden. Hoe goed de huurder in Nederland ook beschermd wordt, er zijn altijd mazen in de wet die “minder” nette verhuurders (in volksmond “huisjes melkers” genoemd) proberen te vinden. Daarom adviseren wij u altijd een expert in te huren!

Rechtstreeks zelf zaken doen met een particuliere verhuurder kan voor u lastig zijn. U zult zelf veel kennis van zaken moeten hebben en veel moeten controleren om niet voor verrassingen komen te staan.

Wij hebben deze informatie nodig zodat wij jou nog beter van dienst kunnen zijn. Door jouw woonwensen beter te inventariseren kunnen wij je in contact brengen met de juiste verhuurder van jouw toekomstige woning.

Indien wij voor jou als aanhuurmakelaar optreden zijn er wél bemiddelingskosten van toepassing. De door Orange Wonen aan jou berekende vergoeding(en) voor de werkzaamheden, omvatten de vergoeding van de door Orange Wonen gemaakte en te maken onkosten in verband met de opdracht, tenzij in de opdrachtbevestiging anders is bepaald. Dit betreft een vast tarief van 6% te vermeerderen met 21% BTW op basis van No cure No pay.

In principe wordt er individueel bezichtigd met een verhuurmakelaar van Orange Wonen.

Ja, dat is mogelijk. Wij staan bekend om onze flexibele werktijden. We zijn er voor u van maandag tot en met zaterdag van 10:00u tot 20:00u. Wel moeten wij rekening houden met eventuele huurders die nog in een te bezichtigen woning wonen. In het weekend of doordeweeks na 18:00u dienen wij toestemming te vragen om een woning te bezichtigen.

Wanneer er meerdere gegadigden zijn, dan is de uiteindelijke keuze aan de verhuurder.

Op een afgesproken tijdstip vindt er door een rapporteur van de verhuurder samen met jou een voorinspectie plaats. Het is belangrijk dat je bij die voorinspectie aanwezig bent. Bij de voorinspectie krijg je van de rapporteur te horen wat je moet doen om de woning naar behoren achter te laten. Dat kan betekenen dat je voor het verlaten van de woning nog onderhoudswerkzaamheden moet verrichten of dat je bepaalde gebreken moet herstellen.

Ook is het mogelijk dat je de door jou aangebrachte of van de vorige huurder overgenomen wijzigingen, ongedaan moet maken. Dit alles wordt door de rapporteur in het voorinspectierapport vastgelegd. Dit rapport wordt zowel door jou als door de rapporteur ondertekend. Je krijgt een 

De voorinspectie wordt verricht terwijl je nog in de woning woont. Omdat jouw inboedel er nog in staat is het goed mogelijk dat de rapporteur niet alles kan waarnemen en daardoor kleine wijzigingen of gebreken over het hoofd ziet. Als jij veranderingen hebt aangebracht of als er ergens schade aanwezig is, doe je er verstandig aan om dat tijdens de voorinspectie aan de rapporteur te melden. Ook als je twijfelt of bepaalde werkzaamheden wel of niet door jou moeten worden uitgevoerd, kan je dat het beste aan de rapporteur vragen.

Op die manier voorkom je dat je later tijdens de eindinspectie voor verrassingen komt te staan en geconfronteerd wordt met gebreken/ veranderingen die je alsnog ongedaan moet maken of met onderhoud dat je alsnog moet uitvoeren.

Om onenigheid in de toekomst te voorkomen adviseert Orange Wonen altijd een voor- en eindinspectie van de woonruimte te (laten) verrichten. Als Orange Wonen deze inspectie voor jou gaat verrichten, betekent dit het nemen van een groot aantal foto’s, beschrijven van inboedel, opmaken van de inventarislijst, opname meterstanden en meer.

Om onenigheid in de toekomst te voorkomen adviseert Orange Wonen altijd een voor- en eindinspectie van de woonruimte te (laten) verrichten. Als Orange Wonen deze inspectie voor u gaat verrichten, betekent dit het nemen van een groot aantal foto’s, beschrijven van inboedel, opmaken van de inventarislijst, opname meterstanden en meer.

De waarborgsom wordt betaald ter nakoming van jouw verplichtingen ten opzichte van de verhuurder. Als bij de oplevering blijkt dat jij zaken hebt beschadigd, zal de verhuurder de schade inhouden op jouw borg.


Uiteraard verlangt een eigenaar nog steeds een mate van zekerheid voordat deze akkoord gaat met het verhuren. Daarom zal de eigenaar vragen om jouw inkomen aan te tonen met bijvoorbeeld een winst- en verliesrekening, een accountsverklaring of kopieën van jouw IB aangiften. De volgende documenten worden van jou verwacht:

  • Een geldig identiteitsdocument;

  • Verhuurder verklaring (mocht je nu in een huurwoning huren);

  • IB-60 (verkorte versie inkomstenbelasting) of de meest recente belastingaangifte inkomstenbelasting van de afgelopen 2 jaar;

  • Een kopie van jouw accountantsverklaring;

  • Uittreksel Kamer van Koophandel (niet ouder dan 3 maanden);

  • Geldig identiteitsdocument van de contactpersoon;

  • Financiële bedrijfsgegevens (in enkele gevallen is 3-6 maanden waarborgsom bespreekbaar);

  • Identiteitsdocument van de teken gemachtigde;

Bij onvoldoende inkomen kan je een derde garant laten staan voor uw betalingsverplichting. Deze persoon moet uiteraard ook over voldoende inkomen beschikken en dient hiervoor mee te tekenen op de huurovereenkomst;

Als je gepensioneerd bent, vragen wij een kopie van jouw inkomsten. Hierbij kan je denken aan een kopie van je pensioenverzekering, een kopie van jouw AOW-uitkering of een kopie van je bankafschrift waarop jouw pensioen wordt overgemaakt.

Let op : Houdt rekening met het feit dat een aantal eigenaren alleen met jou als kandidaat huurder akkoord kunnen gaan, indien je een bankgarantie stelt. Je kunt hierbij denken aan 3 tot 6 maanden van de maandelijkse huur.

  • Onder dagelijkse onderhoud van de huurwoning wordt bedoeld het verzorgen van de woning alsof deze van jezelf zou zijn;

  • Regelmatig ontkalken van alle kranen, douchecabine, wc, overige sanitair en alle apparatuur;

  • Reinigen van ventilatie roosters en op tijd vervangen van alle filters (denk  daarbij aan de filters van de afzuigkap);

  • Reinigen van de vloer volgens de voorschriften;

  • Zorgen voor een goede ventilatie (raam open doen na het douchen of afzuig systeem aanzetten);

  • Zorgen voor het ontluchten van de radiatoren en voldoende druk in de CV;

  • Wassen, stomen van in gebruik genomen stoffering zoals gordijnen, bed linnen, bankhoezen etc;

Let op! Gebruik voor het reinigen alleen voorgeschreven middelen om schade aan interieur te voorkomen. Lees eerst goed de gebruiksaanwijzing en neem bij twijfel eerst contact op met jouw verhuurder/beheerder. Onze tip, gebruik nooit een schuurspons voor het reinigen van het sanitair of oppervlaktes!



Van belang is of er bij het aangaan van de huurovereenkomst een opnamestaat is gemaakt. Een opnamestaat is een beschrijving van alle eventuele gebreken of mankementen in- of aan de woning die door huurder en verhuurder moet zijn ondertekend bij het aangaan van het huurcontract. Als er geen inspectierapport check-in is geweest dan ligt de bewijslast bij de verhuurder om aan te tonen dat de woning geen gebreken had.

Zorg  voor een getekende check-in, voorinspectie check-out rapport inclusief een fotoreportage. Ook moet je zorgen voor een gedetailleerd opleveringsrapport met daarin alle zaken in de woning genoemd alsmede de toestand waarin ze verkeren, bijvoorbeeld of ze al beschadigd zijn om misverstanden te voorkomen. Lever de woning schoon en onbeschadigd op aan het einde van een huurperiode. Zorg dat eventuele schade reeds gerepareerd is. Als de verhuurder iets uit de woning verwijderd gedurende de huurperiode, zorg dan dat daarvoor getekend is. Probeert altijd bij een oplevering aanwezig te zijn. Lukt dat niet, vraag wel om een getekende kopie van het opleveringsrapport en maak gelijk schriftelijk bezwaar als daar onduidelijkheden of fouten in staan.

Je bent onderhuurder, wanneer je een woning (of een deel van) huurt van iemand (hoofdhuurder) die deze zelf huurt. Of je bij vertrek of overlijden van de hoofdhuurder mag blijven zitten, hangt van de situatie af.

Orange wonen adviseert:

Onderhuur van een zelfstandige woonruimte (dus een hele woning) is niet toegestaan zonder toestemming van de verhuurder. Je mag wel een deel van de woning (bijvoorbeeld een kamer) onderverhuren zolang je zelf het hoofdverblijf hebt in de woning. Dat geldt echter niet als de huurovereenkomst dit verbiedt. Van zelfstandige woonruimte is sprake als je een eigen, afsluitbare toegang, een eigen toilet, wasruimte (bad of douche) en keuken hebt. 

De verhuurder hanteert bij de beëindiging van de huurovereenkomst de volgende hoofdregel: voordat je de woning definitief verlaat, dien je de woning geheel ontruimd en schoon op te leveren, in een goede en in de oorspronkelijke staat. De oorspronkelijke staat is de staat waarin je de woning bij het aangaan van de huurovereenkomst ontving. Het spreekt vanzelf dat de normale veroudering die de woning tijdens jouw bewoning, ondanks tijdig en goed onderhoud, heeft ondergaan hierbij buiten beschouwing wordt gelaten.

Deze hoofdregel en de andere regels gelden ook voor bijbehorende voorzieningen zoals een berging, schuur, tuin, balkon of garage.

Op deze hoofdregel gelden twee uitzonderingen.

  • Veranderingen die met schriftelijke toestemming van de verhuurder in de woning zijn aangebracht hoeven niet door jou ongedaan gemaakt te worden indien ze volgens de verhuurder voor overname in aanmerking komen;

  • Daarnaast kan je met de volgende huurder overeenkomen dat deze bepaalde zaken van jou overneemt. U moet daarbij denken aan vloerbedekking, vitrage, gordijnen, gordijnrails, zonwering e.d. Ook deze zaken moeten in de overname-overeenkomst worden vermeld. Het is mogelijk dat er op het moment dat je de woning definitief verlaat nog geen opvolgende huurder is gevonden. Dan kan er dus ook geen overname-overeenkomst worden gesloten. In zo’n geval geldt de bovenstaande hoofdregel onverkort!

Met de verhuurder of beheerder spreekt u af wanneer de gezamenlijke eindinspectie van uw woning plaatsvindt. Zo mogelijk wordt deze afspraak bij de voorinspectie al met u gemaakt. Ook van de eindinspectie wordt door verhuurder of beheerder een rapport opgemaakt, dat zowel door hem als door u wordt ondertekend. De woonruimte moet op het moment van de eindinspectie geheel ontruimd en schoon zijn.

Bij de eindinspectie moet u ook de sleutels van de woning inleveren.

Controle op basis van het voorinspectierapport.

Tijdens de eindinspectie wordt gecontroleerd of alle werkzaamheden zijn uitgevoerd die in het voorinspectierapport vermeld staan. Is dat niet of slechts gedeeltelijk het geval, dan wordt dit in het eindinspectierapport opgenomen. Dat geldt eveneens voor zaken die u uit de woning had behoren te verwijderen.

Als bij de eindinspectie blijkt dat herstelwerkzaamheden die u volgens het voorinspectierapport had moeten verrichten niet zijn uitgevoerd, dan zal de verhuurder die werkzaamheden op uw kosten laten uitvoeren. Wij wijzen u daar nadrukkelijk op!

Als er nieuwe gebreken of veranderingen aan het licht komen.

Het kan gebeuren dat er tijdens de eindinspectie schade, achterstallig onderhoud, andere gebreken of veranderingen aan het licht komen die u voor uw rekening ongedaan had moeten maken en die de rapporteur bij de voorinspectie niet heeft geconstateerd. Is dit het geval, dan wordt dat opgenomen in het eindinspectierapport. Het hangt van de omstandigheden af of u nog een korte tijd krijgt om die gebreken alsnog ongedaan te maken.

Als de woning al opnieuw verhuurd is, dan kan de verhuurder na de ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst u geen gelegenheid meer geven om werkzaamheden in de woning uit te voeren, tenzij de nieuwe huurder u daarvoor toestemming verleent. Als de verhuurder of de nieuwe huurder u geen toestemming geven of als u van de geboden gelegenheid geen of een onjuist gebruik maakt, dan zal de verhuurder zich genoodzaakt zien om de herstelkosten van de betreffende schade, onderhouds- of herstelwerkzaamheden op u te verhalen.

Bij deze richtlijnen vind je een afzonderlijke checklist. Daarin zijn de meest voorkomende werkzaamheden vermeld die door jou uitgevoerd zouden moeten zijn voordat de eindinspectie plaatsvindt. Op die manier kan je daar al in een vroeg stadium rekening mee houden. De lijst is niet uitputtend. De checklist biedt een handreiking om de woning te kunnen controleren. Als u deze werkzaamheden al zoveel en waar mogelijk voorafgaand aan de voorinspectie uitgevoerd heeft kom je beslagen ten ijs.

Op het moment van de eindinspectie van de woning of kamer moet deze voldoen aan de volgende eisen:

  • Tenzij deze door een opvolgende huurder zijn overgenomen, dienen de volgende voorwerpen en andere zaken te zijn verwijderd:

  • Spijkers, schroeven e.d. uit wanden, vloeren en plafonds. Gaten moeten vakkundig en netjes zijn dichtgemaakt en overschilderd in dezelfde kleur.
  • Vloerbedekking, waaronder parket, plavuizen, zeil, ondertapijt e.d. De ondergrond dient egaal en zonder lijmresten te worden opgeleverd.
  • Zonwering (ook aan de buitenzijde van het pand), gordijnrails en steunen. Gaten moeten vakkundig en netjes zijn gedicht.
  • Naamplaatjes, stickers en plakplaatjes. Beschadigingen die hierdoor ontstaan, moeten zijn hersteld.
  • Aanbouwsels en alle andere bouwsels in de tuin en elders. Beschadigingen die hierdoor ontstaan, moeten zijn hersteld.
  • Het gehele pand, inclusief schuur, berging en/of garage, dient schoon en leeg te zijn.

  • Alle sleutels van de binnendeuren dienen in de sleutelgaten te zitten, terwijl alle sleutels van de buitendeuren (voordeur, achterdeur, balkondeur, garagedeur, schuurdeur en/of bergingsdeur e.d.), dus ook de duplicaten, bij de eindinspectie moeten worden ingeleverd. Sleutels mogen nimmer rechtstreeks aan de opvolgende huurder worden afgegeven!

  • Alle schakelaars en wandcontactdozen (stopcontacten) dienen onbeschadigd, ongeverfd en in de oorspronkelijke kleur te zijn.

  • Zelf aangebrachte elektriciteitsvoorzieningen (waaronder draden over vloer of plint) dienen te worden verwijderd.

  • De oorspronkelijke bel moet op de oorspronkelijke plaats zitten.

  • Alle plafonds dienen in de oorspronkelijke toestand en in de oorspronkelijke kleur te worden achtergelaten.

  • Heeft jouw woning een tuin, dan moet bij de eindinspectie het oorspronkelijke aantal vierkante meters bestrating aan pad en terras aanwezig zijn, zonder kuilen en netjes gelegd. Ook de tuin zelf dient er netjes uit te zien, zonder kuilen van weggehaalde struiken of planten.

  • Alle kasten, keuken, sanitair en tegelwerk dienen schoongemaakt en zonder beschadigingen te zijn.

  • Het tot de woonruimte behorende hang- en sluitwerk dient naar behoren te functioneren.

  • Indien de gehuurde woonruimte is voorzien van een individuele centrale verwarming installatie, dan dient daarbij aanwezig te zijn: een instructieboekje of -formulier, een vulsleutel, een vulslang en een ontluchtingssleuteltje.

  • Beschadigde deuren, wanden, sanitair en kranen moeten zijn hersteld of vervangen.

  • Tegels waarin gaten zijn geboord of die op andere wijze zijn beschadigd, moeten zijn vervangen door gelijke tegels.

  • De woning dient schoon te zijn. Dit is een subjectief begrip, maar neem het zekere voor het onzekere. Schoon betekent: volledig stof-, vlek-, vuil- en vetvrij.

De verhuurder is niet verplicht om jou een vergoeding te betalen voor verbeteringen die je hebt aangebracht. Soms is dit echter onredelijk en moet de verhuurder je toch een vergoeding betalen. Er moet dan sprake zijn van alle volgende eisen:

  • de verbeteringen blijven in de woning, en

  • je hebt de door jou gemaakte kosten nog niet (volledig) kunnen terugverdienen (bijvoorbeeld isolatie), en

  • de verbeteringen leveren de verhuurder een voordeel op. Hij kan bijvoorbeeld meer huur vragen of kosten besparen.

Wil de verhuurder je geen vergoeding geven voor de verbeteringen, terwijl de woning daardoor wel meer waard is geworden? Dan kan je de rechter om een uitspraak vragen. In de praktijk zijn dit echter vaak lastige procedures.

Het kan voorkomen dat je de huurwoning niet achterlaat in een goede staat. Dan mag de verhuurder de kosten, die voor het herstel moeten worden gemaakt, aan jou doorberekenen. Daarbij gelden wel bepaalde voorwaarden:

  • de verhuurder moet na opzegging van de huur op tijd de woning inspecteren en duidelijk aangeven wat er precies hersteld moet worden.

  • de verhuurder moet je eerst de kans geven om de gevraagde herstelwerkzaamheden zelf uit te voeren.

  • eventueel in rekening gebrachte kosten moeten redelijk zijn. De verhuurder mag bijvoorbeeld niet de volledige kosten van vernieuwing in rekening brengen als er een beschadigde deur vervangen moet worden.

De verhuurder mag de woning inspecteren als jij de huur opzegt. Meestal vinden er twee inspecties plaats: een voorinspectie en een eindinspectie. Elke inspectie wordt aangekondigd.

24. De verhuurder wil geen inspectierapport van de huurwoning opstellen, wat moet ik doen?

Als de verhuurder geen oplevering doet, maak dan een rapport voor jezelf. Doe daar foto’s bij en stuur hem dat per e-mail kort na de check out.


Meer weten? Neem contact op